"덜 똘똘한 1채 실거주" 부동산 공식 바뀐다

부동산 세제 합리화를 위한 8월 세제개편안이 발표됐다
간략정리하면 부동산시장에서 공식처럼 받아들여지던
"똘똘한 1채 실거주"가
"덜 똘똘한(20-30억) 1채 실거주"로 재편될 전망이다.

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오세훈 "세금 올려도 집값 못 잡아…벌써 '덜 똘똘한 한채' 움직임"

#양도세 장특공은

보유 기간을 점진적으로 축소하고,
거주기간을 최대80%로 상향한다.

기존엔 거주기간40% + 보유기간40%이었지만,
이제는 실거주기간만 인정해 거주 80%다.
실거주하지않고 전월세주던 집주인도 양도세낼때 보유기간 40% 감면을받았는데, 이를없앤다.

공제한도도 생긴다. 28년20억원, 29년부터는 10억원 한도로 제한이 생긴다. 고가주택의경우 몇십억양도차익이 생겨도 80%공제받고나면 실제 납부하는 양도세는 터무니없게 줄어들었는데 이제는 10억 한도 제한을 둔다.

#종부세는

1주택자 기본공제를 기존12억원에서 14억원으로 확대한다. 이에 30억이하 1주택 실거주는 공제혜택을 기존보다 2억 더 받는다.

다만 공정시장가액비율은 기존 26년 60%에서 27년28년 70%로 인상한다. 2억 늘어서 좋아했는데 조삼모사다.
세금매길때 공정시장가액비율을 건드려서 비율이커지면 과세표준이올라가고, 과세표준이커지면 적용되는 세율구간자체가 한단계위로 올라갈수있다.

종부세 세율체계는 주택수에서 주택가액 중심으로 변화한다 이로인해 한강변에 비싸기만한 똘똘한1채가 그전보다 인기가 떨어졌다

세금이 얼마나 늘어나는지
보유세 시뮬레이션을 돌려보면,

한남더힐 올해 7633만원에서
2027년 1억850만원
2028년 1억4870만원.

마래푸 올해 416만원
2027년 411만원
2028년 436만원.
고가주택인 한남더힐은 거의2배차이다

아래사진에서도 거주 vs 비거주에따른
세부담이 얼마나 차이나는지 알수있다.

종부세부담이부담스러운 고령층을 위해 집을팔고 외곽으로가면 양도세를 깎아주는 혜택도 신설한다. 종부세가부담스러우면 외곽으로빠지란얘기다. 하지만 과연 실제집을 넘겨주고 외곽으로빠지는 고령층이 얼마나될까 의문이다.

다주택자도 중과세율을 한시적으로낮춰 퇴로를 열어줬다. 28년까진 집을팔아야한다

정부의 개편안을두고 핵심지 부동산 현장의 반응은

서초구의 한 공인중개사는 "실거주를 장려하는 정책이 이어지면 전월세 물량은 줄어들 수밖에 없고, 비거주를 유지하는 집주인은 세금 인상분을 전월세 가격에 전가할 가능성이 있다"며 "결국 전월세 물량이 줄고 임차인 부담이 커질 것"이라고 말했다.

이번에도 임차인부담증가다.
전월세는 그전부터 종말이어서 놀랍지도않다
그럼 집을 사야할까? 능력이되면사면된다.
하지만 지금은 힘들것이다. 은행대출이 꽁꽁막혔다.
쓰니가 집살때 가장 중요하게 꼽는건
대출, 그리고 (시장)분위기다.
시장분위기는 공급이꽉막힌탓에 불안감이 팽배해져 접근가능한 매물의 가격은 이미 치솟을대로 치솟았다.

정리하면 앞으로의 새로운 부동산공식은

‘무조건 비쌀수록 좋다’는 공식이 깨지고,
20-30억대 + 장기 실거주라는 조건이
세제상 최적점이 되는 구조로 변화한다.

32억을 넘기는 순간부터는
종부세·양도세 양쪽에서 부담이 누적되니까,
앞으로는 “얼마나 비싼 집이냐”보다
“얼마나 오래 실거주했느냐”가
절세의 핵심 변수가 될 전망이다.

이번껀
서울전역 토허제지정,
임대차3법
대통령사금융근저당매도
같은 쇼킹한 발표는아니지만,
세금 올린다는데 좋아할사람 하나없다.