부동산 바뀐 세법 양도세 계산, 실거주 기간 얼마나 차이날까?

8월 양도세 등 부동산 세제개편으로 부동산시장이 다시 혼란에 휩싸였다
양도세 산정에서 기본으로 반영하던
보유40%를 없애고
거주40%를 거주80%로 상향한다는것.

클로드에 공시지가기준 10억 집 매도시 양도세 계산을 요청했다
취득시 9억매수기준이고
이게만약 20억으로 매도에성공했을 시를 기준으로 했다.
취득후 기간은6년 실거주기간은4년이다

지금 vs 세제개편후 양도세 모의계산

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공통 계산

• 전체 양도차익: 20억 − 9억 = 11억
• 과세대상 비율(12억 초과분만 과세): (20−12)/20 = 40%
• 과세대상 양도차익: 11억 × 40% = 4.4억

현행 (보유4%+거주4%, 최대 80%)

• 공제율: 6년×4% + 4년×4% = 40% → 공제액 1.76억
• 양도소득금액: 4.4억 − 1.76억 = 2.64억
• 과세표준(기본공제 250만 차감): 2.615억
• 세율 38%(누진공제 1,994만원) 적용
• 산출세액 약 7,943만원 + 지방소득세 10%(794만원)
• 총 세액 ≈ 8,737만원

개편안 (거주기간만 8%/년, 2029년 시행 예정)

• 공제율: 4년×8% = 32% → 공제액 1.408억
• 양도소득금액: 4.4억 − 1.408억 = 2.992억
• 과세표준: 2.967억
• 세율 38%(누진공제 1,994만원) 적용
• 산출세액 약 9,281만원 + 지방소득세 10%(928만원)
• 총 세액 ≈ 1억 209만원

비교

현행 개편후
공제율 40% 32%
총 세액 약 8,737만원 약 1억 209만원

→ 개편안 적용 시 약 1,472만원 더 나와요. 매도가가 커질수록(과세대상 양도차익이 커질수록) 보유기간 공제 폐지의 타격이 더 커지는 구조라, 15억 매도 때보다 차이가 더 벌어졌어요.

역시 2029년 이전 매도면 현행 방식(8,737만원)이 적용되니, 실제 매도 타이밍이 세액에 꽤 큰 영향을 줄 것 같아요.

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라고 클로드가 말한다
8700이나, 1억209만원이나 큰차이는 없다
30억이하 1주택이면 큰차이는 없는듯하다.
보유세도 마찬가지.

주말 야호~

한잔해~